Länger pendeln, weniger zahlen – auf diesen Nenner lässt sich eine Analyse der Kaufpreise von Einfamilienhäusern bringen. Was in den 14 größten Städten Deutschlands und ihren erweiterten Speckgürteln aktuell auf den Tisch zu legen ist.

15.4.2024 (verpd) Im erweiterten Speckgürtel von sechs der 14 größten Städte Deutschlands sparen Käufer eines Einfamilienhauses mehr als 50 Prozent gegenüber dem Stadtgebiet. In Dresden ist mit 63 Prozent die relative Ersparnis und in München, wo Pendler 3.850 Euro weniger für den Quadratmeter zahlen, ist die absolute Ersparnis am höchsten. Dies zeigt eine Analyse von Immobilienangeboten.

Wer eine Stunde in die Großstadt pendelt, zahlt erheblich weniger fürs Eigenheim. Dies zeigt eine Analyse der Aviv Germany GmbH, Betreiber des Immobilien-Webportals Immowelt.de. Hintergrund sind die hohen Kaufpreise für Einfamilienhäuser in den Metropolen. Diese machen laut dem Unternehmen das erweiterte Umland für Hauskäufer immer attraktiver.

In der Untersuchung wurden die Angebotspreise von Einfamilienhäusern in den 14 größten Städten Deutschlands mit den Preisen in den Umlandgemeinden verglichen. Datenbasis waren auf dem genannten Immobilien-Webportal inserierte Angebote.

Blick über die Stadtgrenzen hinaus lohnt sich

Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise zum 1. März 2024 wieder und zwar für Immobilien mit einer 600 Quadratmeter großen Grundstücksfläche. Die Häuser wurden zwischen 1945 und 1970 gebaut und verfügen über fünf Zimmer.

Für den Vergleich wurden Gemeinden berücksichtigt, die 60 Minuten oder 45 Minuten Fahrtzeit mit dem Auto vom Zentrum der Metropolen entfernt liegen und weniger als 100.000 Einwohner haben.

Das Ergebnis: Im erweiterten Speckgürtel von sechs der 14 Metropolen beträgt das Sparpotenzial mehr als 50 Prozent nach 60 Minuten Fahrzeit. Bereits im 45-Minuten-Umkreis reduziert sich die Ersparnis vielerorts deutlich.

„Während sich die direkt angrenzenden Speckgürtel preislich immer mehr an die Großstädte angleichen, besteht bei einer längeren Pendelzeit noch erhebliches Sparpotenzial. Wer sich den Traum vom Eigenheim trotz begrenztem Budget erfüllen will, sollte daher seinen Suchradius erweitern“, rät Aviv-Geschäftsführer Felix Kusch.

In Dresden ist die prozentuale Ersparnis …

Das größte prozentuale Sparpotenzial bietet das Umland von Dresden. Bereits 45 Minuten vom Stadtkern entfernt kostet ein Einfamilienhaus 46 Prozent weniger, 60 Minuten entfernt sind es dann sogar 63 Prozent. Der Angebotspreis pro Quadratmeter liegt in der Elbmetropole im Schnitt bei 3.666 Euro, nach 45 Minuten Fahrzeit sind es durchschnittlich 1.987 Euro und nach 60 Minuten 1.346 Euro.

Knapp dahinter folgt Leipzig (Ersparnis in der 45-Minutenzone: 43 Prozent; Ersparnis in der 60-Minutenzone: 61 Prozent). Auch im Umland von Köln (42 Prozent; 57 Prozent), Düsseldorf (42 Prozent; 56 Prozent), Hannover (35 Prozent; 53 Prozent) und Stuttgart (37 Prozent; 51 Prozent) können Hauskäufer deutlich sparen.

In Berlin fällt der prozentuale Preisunterschied zum erweiterten Umland mit 22 Prozent im Vergleich zu den übrigen untersuchten Großstädten am geringsten aus. „Das dürfte auch mit der großen Ausdehnung des Berliner Stadtgebiets zusammenhängen“, deuten die Autoren der Studie das Ergebnis.

… und in München die absolute Ersparnis am höchsten

Im erweiterten Speckgürtel von München, dem teuersten Pflaster Deutschlands, ist die absolute Ersparnis am größten. Während in der Isarmetropole Einfamilienhäuser 8.824 Euro pro Quadratmeter kosten, zahlen Käufer bei einer einstündigen Pendelstrecke 4.974 Euro und damit 44 Prozent weniger.

Allerdings liegt der Quadratmeterpreis selbst eine Stunde außerhalb immer noch höher als beispielsweise im Berliner Stadtgebiet. Hier sind für den Quadratmeter 4.721 Euro auf den Tisch zu legen.

Kaufpreise von Einfamilienhäusern in den 14 größten Städten und ihrem Umland*

	Angebotspreis pro Quadratmeter in Euro			Ersparnis in Prozent
Stadt	Stadtgebiet	45-Minutenzone	60-Minutenzone	45-Minutenzone	60-Minutenzone
* geordnet nach prozentualer Ersparnis in der 60-Minutenzone; Kaufpreise Einfamilienhäuser (600 Quadratmeter Grundstücksfläche, fünf Zimmer, Baujahr zwischen 1945 und 1970) zum 1.3.2024; Angebotspreise, keine Abschlusspreise. Quelle: Immowelt.de
Dresden	3.666	1.987	1.346	46	63
Leipzig	3.255	1.850	1.272	43	61
Köln	5.116	2.971	2.212	42	57
Düsseldorf	5.103	2.973	2.228	42	56
Hannover	3.902	2.517	1.824	35	53
Stuttgart	6.445	4.070	3.139	37	51
Frankfurt am Main	5.335	3.948	2.804	26	47
Nürnberg	4.607	3.319	2.510	28	46
München	8.824	7.245	4.974	18	44
Hamburg	5.223	3.866	3.054	26	42
Essen	3.803	2.589	2.350	32	38
Dortmund	3.306	2.557	2.248	23	32
Bremen	2.622	2.261	1.855	14	29
Berlin	4.721	3.823	3.696	19	22

Übrigens, lässt sich ein Wohneigentum auch über eine Lebensversicherung finanzieren. Neben niedrigen Darlehenszinsen sind hier Laufzeiten von bis zu 30 Jahren möglich, was die Kostenbelastung für lange Zeit auf einem niedrigen Niveau hält.