Wie die Immobilienpreise innerhalb eines Jahres gefallen sind

Die Abwärtsspirale bei den Immobilienpreise hat sich 2023 immer schneller gedreht und immer mehr Städte und Regionen erfasst. Wo die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand mittlerweile angekommen und wie groß die Anpassungen ausgefallen sind, zeigt eine Analyse.

25.3.2024 (verpd) Im vergangenen Jahr sind die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand in der Mehrheit der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte deutlich gefallen – vor allem real, also unter Berücksichtigung der Inflationsrate – je nach Region um bis zu 25 Prozent. Es gab aber auch Regionen mit Kaufpreiserhöhungen für Bestandswohnungen.

Nach der Trendwende im vierten Quartal 2022 hat sich die Abwärtsentwicklung der Immobilienpreise im vergangenen Jahr rasant beschleunigt und auf immer mehr Regionen ausgeweitet. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse der Postbank – eine Niederlassung der Deutschen Bank AG, veröffentlicht im „Wohnatlas 2024“.

Die jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe beleuchtet den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten. Im ersten Teil der Studie, der jüngst veröffentlicht wurde, wird von der Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten analysiert.

Minus im zweistelligen Bereich

Die Ergebnisse: Im vergangenen Jahr waren in rund 96 Prozent aller Regionen Eigentumswohnungen im Bestand unter Berücksichtigung der Inflationsrate günstiger als im Vorjahr. Nur in 16 Regionen stiegen die Preise real.

Über alle Gebiete hinweg lag das Minus inflationsbereinigt im Schnitt bei 10,1 Prozent. Ein Jahr zuvor hatte es gegenüber dem Vorjahr noch 0,7 Prozent betragen. Nominal, also nicht inflationsbereinigt, gingen die Preise um 4,2 Prozent im Vergleich zu 2022 zurück.

Die sieben größten Metropolen waren am stärksten betroffen. Hier sanken die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Schnitt real um 12,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In den sonstigen Großstädten gingen sie um 11,4 Prozent, in den Mittelstädten um 10,8 Prozent und über alle Landkreise hinweg um 9,7 Prozent zurück.

Die Preisentwicklung in den Metropolen …

Unter den „Big Seven“ musste München einen massiven Rückgang hinnehmen. In der bayerischen Landeshauptstadt ging es im Schnitt 14,4 Prozent abwärts. Dennoch bleibt die Isarmetropole weiterhin das teuerste Pflaster der Republik. Kaufinteressenten müssen hier durchschnittlich 8.909 Euro für den Quadratmeter auf den Tisch legen.

Den höchsten realen Preisrückgang unter den „Big Seven“ verzeichnete Stuttgart mit einem Minus von 16 Prozent, den niedrigsten Berlin mit minus 7,54 Prozent. An der Spree gebe es weiterhin einen Nachholeffekt, weil das Preisniveau teils noch immer deutlich unter dem anderer Metropolen liege, wie Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der genannten Bank, betont.

„Nach mehreren Jahren des besonders kräftigen Anstiegs überhitzten die lokalen Immobilienpreise in den Metropolregionen“, bewertet er die Entwicklung in den Metropolen insgesamt. In den beliebten Großstädten und ihrem Umland seien die Anpassungen nun besonders stark zu spüren.

„Trotzdem befinden sich die Preise für Eigentumswohnungen beispielsweise im Großraum München oder Hamburg auch 2023 noch auf einem sehr hohen Niveau, welche fundamental nicht immer gerechtfertigt sind“, so Beermann.

Preistrends von Bestandswohnungen in den sieben größten Metropolen

Rang

Stadt

Quadratmeterpreis 2023 in Euro

Quadratmeterpreis 2022 in Euro

Kaufpreisrückgang (real) in Prozent

1

München

8.909,30

9.773,83

14,37

2

Hamburg

6.230,33

6.685,29

12,71

3

Frankfurt am Main

6.178,54

6.654,34

13,05

4

Berlin

5.806,91

5.903,65

7,54

5

Düsseldorf

5.008,06

5.454,56

14,09

6

Stuttgart

4.867,63

5.416,35

16,03

7

Köln

4.862,11

5.118,94

10,92

… in den hochpreisigen Ferienregionen …

In den Ferienorten an Nord- und Ostsee schwankte das reale Minus gegenüber dem Vorjahr zwischen minus 1,5 Prozent im Landkreis Vorpommern-Greifswald und minus 18,7 Prozent im Landkreis Dithmarschen. Dennoch werden mitunter Höchstpreise aufgerufen.

So kosteten 2023 trotz einer Preiskorrektur von minus 9,4 Prozent Eigentumswohnungen im Bestand im Landkreis Nordfriesland, zu dem die Inseln Sylt, Föhr und Amrum sowie Badeorte wie St. Peter Ording gehören, im Schnitt 8.866,61 Euro pro Quadratmeter – der zweithöchste Wert hinter München.

Neben den hochpreisigen Destinationen am Meer stellten der Speckgürtel Münchens und die Feriengebiete des Alpenvorlandes die zehn teuersten Landkreise. Auch hier fielen die realen Preise im Vergleich zu 2022. Dies war mit Abschlägen zwischen 16,91 Prozent und 16,17 Prozent am stärksten in Dachau, Fürstenfeldbruck, Freising und Ebersberg der Fall.

Preistrends der Bestandswohnungen in den Top Ten der teuersten Landkreise

Rang

Stadt

Quadratmeterpreis 2023 in Euro

Kaufpreisrückgang (real) in Prozent

1

Nordfriesland

8.866,61

9,37

2

Miesbach

8.165,65

10,42

3

Starnberg

7.197,14

11,92

4

Landkreis München

6.882,48

15,52

5

Garmisch-Partenkirchen

6.280,29

10,92

6

Aurich

6.213,34

5,05

7

Ebersberg

5.864,57

16,17

8

Dachau

5.861,00

16,91

9

Fürstenfeldbruck

5.789,02

16,33

10

Freising

5.602,65

16,17

… in den Landkreisen und …

Demgegenüber wurden in vielen ländlichen Regionen Mitteldeutschlands sowie einzelnen westlichen und östlichen Grenzregionen vergleichsweise niedrige Kaufpreise aufgerufen. So zahlten Käufer im Vogtlandkreis in Sachsen im Schnitt nur 936,93 Euro pro Quadratmeter. Auch in den Thüringer Landkreisen Altenburger Land und Greiz lagen die Quadratmeterpreise unter 1.000 Euro.

Zu den vier Prozent der Gebiete, in denen 2023 die realen Kaufpreise gegenüber dem Vorjahr nicht gefallen sind, gehören die Landkreise Saalfeld-Rudolfstadt in Thüringen sowie Anhalt-Bitterfeld in Sachsen-Anhalt. Hier schlugen Quadratmeterpreise von 1.523,53 Euro beziehungsweise 1.472,10 Euro zu Buche.

… in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern

Großstädte ohne reale Kaufpreisverluste wurden nicht ermittelt. Die größten Verluste mussten Mainz (minus 16,2 Prozent), Stuttgart (minus 16,0 Prozent), Kiel (minus 15,3 Prozent), Augsburg (minus 15,3 Prozent) und Dresden (minus 14,8 Prozent) hinnehmen.

Am geringsten fiel der Verlust in Jena (minus vier Prozent) aus. Nominal legten die Preise für Eigentumswohnungen in Jena um 1,9 Prozent zu. Die Städte Hagen und Hamm in Nordrhein-Westfalen sowie die Hansestadt Lübeck in Schleswig-Holstein konnten ebenfalls nominal zulegen, verzeichneten aber reale Verluste in Höhe von 4,8 bis 5,7 Prozent.

Preistrends in den Städten ab 100.000 Einwohnern (ohne „Big Seven“) mit den geringsten Verlusten

Rang

Stadt

Quadratmeterpreis 2023 in Euro

Kaufpreisrückgang (real) in Prozent

1

Jena

3.236,51

4,02

2

Hagen

1.851,83

4,81

3

Lübeck

4.040,24

5,55

4

Hamm

2.015,38

5,65

5

Kassel

2.816,21

6,27

6

Leipzig

3.283,66

6,65

7

Dortmund

2.550,94

7,88

8

Regensburg

5.001,55

8,55

9

Oberhausen

1.928,87

8,88

10

Salzgitter

1.682,67

9,38

Die „Top Ten der größten Veränderungen“

Die Wissenschaftler ermittelten erstmals die „Top Ten der größten Veränderungen“. Hier wurden nur Regionen berücksichtigt, in denen mindestens 100 Angebote beziehungsweise mindestens ein Angebot je 100.000 Einwohner im vergangenen Jahr auf den Markt gekommen sind. Dies waren 354 Regionen.

An der Spitze der Gebiete mit den größten Verlusten stehen der Landkreis Bayreuth in Bayern (minus 24,8 Prozent) und der Erzgebirgskreis in Sachsen (minus 21,4 Prozent). Mit der kreisfreien Stadt Kaufbeuren und den Landkreisen Regensburg, Dingolfing-Landau und Neumarkt in der Oberpfalz stammen vier weitere Top-Ten-Platzierte aus dem Freistaat.

Allerdings kommen auch zwei der Top-Ten-Regionen mit den größten Zuwächsen aus Bayern, darunter die kreisfreie Stadt Hof mit einem Preisanstieg von sechs Prozent. Hier lagen die Preise 2023 bei 2.012 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Im ebenfalls bayerischen Kaufbeuren waren nach dem Preisabfall noch 3.175 Euro pro Quadratmeter zu zahlen.

Die größten Preisanstiege gegenüber dem Vorjahr gab es 2023 im hessischen Werra-Meißner-Kreis (plus 40,8 Prozent) sowie in den Landkreisen Birkenfeld (plus 13,5 Prozent) und Kusel (plus 11,9 Prozent) in Rheinland-Pfalz. Auf dem vierten Rang folgt der Landkreis Oldenburg in Niedersachsen (7,6 Prozent).

Talsohle durchschritten

„In vielen Regionen Deutschlands sind die Preise für Eigentumswohnungen gesunken, da die Nachfrage leicht nachgelassen hat – eine Folge von steigenden Zinsen, unsicheren Rahmenbedingungen bezüglich Förderungen, fallenden Reallöhnen und höheren Kosten für Lebenshaltung, Bau und Renovierungen“, kommentiert Beermann die Ergebnisse.

„Da wir nur von einer Preisdelle ausgehen, auf die wieder erhöhte Kaufpreise für Wohnimmobilien folgen, kann sich jetzt eine Investition lohnen“, meint er. Tatsächlich hat sich die Preisdynamik am Immobilienmarkt laut einer Auswertung der Immowelt GmbH im vierten Quartal 2023 stark abgeschwächt. Die Angebotspreise für Bestandsobjekte haben sich demnach stabilisiert.

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW) geht in seinem aktuellen Wohnindex ebenfalls davon aus, dass die Talsohle durchschritten ist. „Der Sinkflug der Immobilienpreise hat ein Ende: Kaufpreise für Wohnungen und Häuser sind zuletzt wieder gestiegen und stabilisieren sich“, schreiben die Analysten in ihrem Bericht.

Die Vorteile einer Lebensversicherung beim Hauskauf

Übrigens, eine Lebensversicherung kann für einen Hauskäufer doppelt nützlich sein. So lässt sich auch per Lebensversicherung ein Haus finanzieren. Während die meisten Banken Hausfinanzierungs-Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 15 Jahren anbieten, vergeben Versicherer oft auch entsprechende Kredite auf Basis von Lebensversicherungen mit einer Zinsbindung von 20 oder sogar 30 Jahren. Dies ermöglicht eine langfristige finanzielle Planung.

Um als Kreditnehmer für den Fall des eigenen Ablebens den (Ehe-)Partner und die Kinder finanziell abzusichern, kann man als Alternative zu der von vielen Banken angebotenen Restschuldversicherung auch eine normale Risiko-Lebensversicherung abschließen.

Bei einer Risikolebens-Police mit einer ausreichenden gleichbleibenden Versicherungssumme steht im Todesfall des Kreditnehmers auch nach der Tilgung des Restkredits zum Beispiel noch genügend Geld für eine vernünftige Hinterbliebenenabsicherung der Familie zur Verfügung.